波爾多（Bordeaux）的酒莊買賣並非罕事，特別是知根知底的鄰里之間。2017年，奧巴特利酒莊（Chateau Haut-Batailley）被同在一條產酒村波雅克（Pauillac）的鄰居靚茨伯莊園（Chateau Lynch-Bages）收購恍如猶在昨日。如今，法國酒莊收購的機制與信息在不斷更新與完善中，法國土地調整與鄉村管理局（SAFER，下文使用SAFER簡稱）於今年發佈了關於法國葡萄種植用地的最新價格指導。
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一、葡萄園價格最近概況
農業地產評估報告（Rural Property Review）記載了全法的各種類型農業用地價格，包括森林、牧場、果園、農場等，當然也有葡萄園。這份報告顯示，自2012年以來，法國的農業用地的整體價格漲幅已達13.5%。就葡萄園而言，2016年在法國境內發生了9,000筆葡萄園交易，涉及面積達15,580公頃，總值達7.8億歐元（約合人民幣59.9億元）。
法定產區的葡萄園價格整體而言相對穩定，價格保持在每公頃10.4萬歐元（約合人民幣79.8萬元），漲幅僅為0.1%；非法定產區葡萄園的價格上升2.2%。
在眾產區中，波爾多-阿基坦（Bordeaux-Aquitaine）無疑極具穩定性，其土地價值的漲幅約為3%。相較之下，勃艮第-汝拉-博若萊（Burgundy-Jura-Beaujolais）產區的土地價值的躥升幅度最大，達6.8%；盧瓦爾河谷（Loire Valley）次之，為5.8%。
但在整體積極的大環境中，仍有些產區的情況不甚理想，出現“掉價”窘境。其中，香檳（Champagne）就是其中一員，當地葡萄園均價下跌了2.6%。
二、買家構成
據SAFER數據表明，海外資本介入法國農業用地交易的比例高達5%，涉及64筆葡萄園轉手，總值達4.2千萬歐元（約合人民幣3.22億元）。其中歐洲買家佔比最高，達2/3，來自比利時、瑞典與英國的買家排在前列。需要注意的是，這一數據並不專指葡萄園的交易。
此外，值得一提的是，從未涉足葡萄酒買賣的新手買家的表現搶眼，佔比達23%，而在1993年這個比例僅有18%。
三、酒莊買賣市場進入“冷靜期”
如今，波爾多的酒莊交易價格趨於平穩，在大部分的子產區，價格或持平，或略有上升。但是交易量卻出現下降，跌至2009年以來的最低值。較之2015年數據，2016年的可供交易的酒莊及葡萄園面積減少了16%，資本投入減少了11%。近些年的交易量更是明顯呈現下降趨勢，2014、2015、2016年的酒莊交易量總額分別為803座、819座與708座。
四、一覽眾子產區的葡萄園價格：波雅克領先，波美侯（Pomerol）漲幅可觀
環顧法國，波雅克的“地王”地位從未被撼動，在過去3年中，它以每公頃200萬歐元（約合人民幣1,535萬元）的高價在眾產區中遙遙領先。
而波美侯的均價則實現了躍升，由過去的每公頃110萬歐元（約合人民幣845萬元），上漲至如今的每公頃130萬歐元（約合人民幣998萬元），最高的成交價更是高達每公頃400萬歐元（約合人民幣3,072萬元）。
價格浮動區間較大的是聖埃美隆（Saint-Emilion）產區，葡萄園售價在每公頃18萬歐元（約合人民幣138萬元）到每公頃200萬歐元（約合人民幣1,535萬元）的區間浮動。此外，聖埃斯泰夫（Saint-Estephe）產區也極具潛力，其葡萄園價格在每公頃28萬歐元（約合人民幣215萬元）到每公頃80萬歐元（約合人民幣614萬元）以上不等。
波爾多的大區級葡萄園的地價則相對較低，均價為每公頃1.6萬歐元（約合人民幣12.2萬元）。更多子產區詳情如下：
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五、精明投資酒莊的考慮因素
對於潛在買家而言，實現高回報率是購買酒莊的終極目的。為此，人們需要衡量單位面積成本價對葡萄酒單價的比值，並考慮葡萄園的增值潛力。其實，想在波爾多做一筆劃算的酒莊買賣並不容易，因為當地法規對AOC等級葡萄園的單價有着嚴格的限制。
聚焦中國市場，吸引中國買家興趣的主要是性價比高的弗龍薩克（Fronsac）產區。雖然近期中國的買家數量減少，但他們在衡量酒莊潛力時專業性提高，學會將風土因素納入考慮範圍，這對當地造成了確切的積極影響。在法國當地，這也已經是老套路。上世紀末，許多聖埃美隆的酒商莊主開始在卡斯蒂永（Castillon）購置葡萄園，他們看中的就是當地不遜色於聖埃美隆的風土，以及低廉得多的土地價格。但是他們發現，要想得到與聖埃美隆出產同等水平的佳釀，投入的人力物力並不少，而貼着卡斯蒂永“標籤”的葡萄酒卻不能賣出與聖埃美隆的葡萄酒同等的價格，這正是瞭解當地政策環境的重要性。
當然，投資回報率不但要考慮成本，也得考慮收益。以聖埃斯泰夫為例，這就是一個極具潛力的投資選項。根據數據顯示，它的土地成本相對穩定，但是出產的葡萄酒的售價卻是連年攀升，投資回報率自然高。其衞星產區朗德波美侯（Lalande-de-Pomerol）也是個值得考慮的地區，地價為每公頃20萬歐元（約合人民幣153萬元）。
此外，聰明的投資者能將目光放得更遠，波爾多以外的許多產區的地價不高，但是售價都有上升的潛力，比如羅訥河谷（Rhone Valley）、普羅旺斯（Provence）與盧瓦爾河谷等。
除了具有長遠的目光以及一雙慧眼，聰明的投資者還需熟諳產品營銷策略以及分銷渠道，那麼實現在低成本產區產酒而高價賣出也是有可能的，擁有一座蝶之蘭酒莊（Chateau d’Esclans），打造下一個天使密語（Whispering Angel）桃紅葡萄酒的成功或可複製。（文/Julie）
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